不動産の諸経費の画像

意外に高い?不動産の諸経費

Q: 最近、自分たちが住むための家を
買おうと思うのですが、
家の値段以外に、
意外に費用がかかると言われました。

具体的にはどのような費用が
かかるのでしょうか?

 

A:不動産購入の資金計画を練るのにあたり、物件価格以外に諸費用がかかります。

不動産の購入の場合、自動車などと違い、「諸費用込み」という価格設定はありません。住宅を中心に解説をしますが、意外とこの費用がかかるものです。概算で、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件で物件価格の6~10%の諸費用がかかります。中古物件では一般的に仲介手数料がかかるため、新築物件よりも多くなります。ただし、新築物件でも、仲介手数料がかかる場合もあります。

1.仲介手数料

宅地建物取引業者が仲介して売買契約をする場合、一般的に仲介手数料がかかります。概ね、物件価格の3%程度です。

2.印紙代

「不動産売買契約書」には契約金額により「収入印紙」を貼ることが法律で定められています。契約金額が1千万円を超え5千万円以下なら1通につき1万円です。

3.住宅ローンにかかる費用

保証料、印紙代、火災保険料、抵当権設定費用、融資取り扱い事務手数料等がかかります。概ね70万円から90万円位かかります。保証料は融資金額に含まれている場合や、抵当権設定の登録税は公的金融機関等の場合かからない場合があります。

4.所有権移転にかかる費用

購入物件を自分の名義にするための「所有権移転登記」等にかかる費用です。その物件の「固定資産評価額」によって決められ、「登録免許税」と「司法書士手数料」等です。費用は、物件によって異なりますが概ね20万円~50万円です。

5.各種清算金

不動産を売買した特に、その不動産所有者が負担している諸費用の清算金です。年額、月額について引渡日を境に日割り計算して授受します。「固定資産税」やマンションの場合は「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場料金」などがあります。

6.不動産取得税

不動産を取得した時にかかる地方税です。取引後およそ2か月から3か月後に物件が所在する都道府県税事務所から通知が来ます。住宅の場合、軽減が受けられるケースがあります。

7.引越し費用、改装費用等

引っ越し費用や中古住宅の場合などでは、購入後リフォームが必要な場合もあります。家具や家電製品などの買換えも考えるでしょう。意外とかかる場合もあります。

住宅購入という、一生に1度あるかないかの買い物です。しっかりとした購入資金計画を検討しましょう。弊社では不動産に関するご相談も承っております。

 

建て替えると土地が減る?

Q:数年前に中古住宅を購入しましたが
このたび家を建て替えることにしたところ、
建築工事の会社から、
建て替えると、土地(敷地面積)が
10㎡程減少しますと言われました。
なぜ私の土地が減るのですか?

教えて頂けませんか?

 

A.あなたの土地に面している道路は、幅員4m未満の市道(公道)で、建物を建て替える場合には、道路中心線より2mセットバックして敷地の一部を道路に提供する必要があります。

■道路の種類

一口に「道路」と言っても、色々な「道路」があります。「公道」、「私道」から、日常生活上の道路、高速道路まで、道路法の道路、道路交通法の道路、建築基準法の道路等色々あります。

不動産関連で重要な道路は、建物を建てる時に関係がある「建築基準法の道路」です。

■建築物の敷地の接道義務

「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というのが建築基準法に定められた、いわゆる「接道義務」です。

■建築基準法の道路

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次のものです。

・道路法による道路(42条1項1号)

→国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

・都市計画法などにより造られた道路(42条1項2号)

→都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

・既存道路(42条1項3号)

→建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行以後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その日時点で存在した道路がこれに該当します。

・都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(42条1項4号)

→道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発など等一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

・特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(42条1項5号)

→建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの、いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

・法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路(42条2項)

→建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。

これらの条件のどれも満たさないものは、たとえ見た目が道路そのものであっても、建築基準法上では「道路」としては扱われません。「公道」でありながら、建築基準法上の道路でないもの(公道扱いの通路)も存在しています。

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。
法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。

2015年6月1日(Vol.105)、2017年4月3日(Vol.226)