良い家の見極め画像

Q: そろそろ家を買おうと思うのですが、
そもそも良い家、良いマンションは、
どのように見極めるのですか?

一戸建とマンションどちらが良いのでしょうか?

 

A:不動産の価値を図るのには、いろいろな考え方があると思います。公共の不動産価格(公示地価、基準地価、路線価、固定資産評価額等)を決定するのには、住宅地であればその土地の居住性、商業地であればその土地の収益性、工業地であればその土地の生産性を分析評価して価格を決めています。

・ 住宅地の居住性とは…

一般的要因として、交通網の状態、公共施設(病院等)や商業施設への利便性、学校や教育施設の充実性、災害等に対する防備性等が考えられます。また、個別的要因としては、その土地の地形、地盤、地勢、道路の種類、幅員、接道方向、その地域の用途地域、近隣環境等が考えられます。南側に地勢が開け、日当たりがよく、騒音などがない土地が一般的に良い土地でしょう。

ただし、以前にもこのメルマガで書きましたように、例えばお隣と土地の境界でもめているとか、日当たりなどで近隣トラブルがあるような土地や、その土地が面している道路が建築基準法上の道路でないような道に面している土地は避けるべきでしょう。

土地の上に建っている建物は、新築の場合は「竣工検査」を受けているか否かを確認しましょう。中古住宅の場合は「建築確認」「竣工検査」の有無を確認し、新築後に増改築がある場合はその内容を確認しましょう。中古住宅の場合、木造が良いのか鉄筋コンクリート造が良いのか悩むところですが、鉄筋コンクリート造の場合増改築が難しいですし、築年数が古い場合には再度売却する場合、解体費が鉄筋コンクリート造の場合木造の2倍~3倍かかるので、売却価格が安くなる場合が多いです。

・マンションの場合

各部屋の床面積割合で土地の面積の持ち分が決まりますので、郊外の敷地の広いマンションの場合には土地の持ち分は多くなりますが、都心部の敷地の狭いタワーマンション等は土地の持ち分は少なくなります。

・マンションを探す上で気を付けることは

昭和56年以降に建築されたマンションであるかどうかに気を付けてください。それ以前の建物は旧耐震で建てられています。それ以降に建築された建物は建築基準法が改正され、震度6~7に耐えられるようになりました。

そのマンションが新築された以降、法律や規制が改正され、将来建て替えるようなことになる場合、現在と同規模の建物が建つかどうかに気を付けてください。以前にも、メルマガで書きましたように京都市内中心部では高層マンションの建築が規制されており、現状と同規模の建物が再建築できないマンションが数多くあります。

・マンションか戸建か…

マンションの場合管理組合への加入することになり、入居者とのコミュニティが必要になります。戸建の場合は近隣とのコミュニティは特には必要ではありません。郊外のマンションの場合自分と同じような家族構成の人達と仲良くなれ、友達も増えます。

万一、災害などでマンションの建て替えが必要になった場合、区分所有者の5分の4以上の決議が必要であったりして、なかなか建替えが難しい場合もあります。

マンションが良いか一戸建が良いかは、それぞれの人のライフスタイルで決まるものでしょう。ただし、その建物に住まなくなった時に、流通性のある不動産を選んでおきたいものです。

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。
法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。

2015年8月3日(Vol.122)