定期建物貸借の画像
Q: マンションを購入して住んでいますが、
仕事の関係で、家族ごと引っ越しをする
ことを検討しています。

ただ、いつかは戻ってくるつもりなので、
売るつもりもなく、空き家にしておくのも
もったいないので他人に貸そうと思いますが、
他人に貸していますと、
戻ってきたときに賃貸契約の解除が難しく、
自宅に戻れないと聞きます。

なにか良い方法はありませんか。

 

A. 定期建物賃貸借契約で自宅マンションを貸すと、契約期間の満了時には、契約の更新・延長がなく、確定的に契約が終了します。それで、また自宅に戻って住むことが出来ます。

■定期建物賃貸借契約

通常の建物賃貸借契約では、契約の更新を拒絶したり、契約を解約する場合、正当事由(認められる事由のハードルは、かなり高いです)が必要とされ、賃貸借期間が長期化したり、解約に際し「立ち退き料」等の支払いが必要になったりしました。

そこで、借家の供給を容易にするなどのため、平成12年3月に、賃貸借期間を定めその後期間の更新をしない旨の特約をすることが認められた賃貸借契約として、定期建物賃貸借(定期借家)が創設されました。

■定期建物賃貸借の貸主(家主)のメリット

1.契約期間が終了すると契約は必ず終了する。

契約を更新、延長することはできませんが、期間満了後に、引き続き同じ借主と改めて定期建物賃貸借契約を再契約することは可能です。

2.契約期間を自由に設定できる。

必ず契約期間を定める必要はありますが、契約期間に短期、長期等の制限はありません。1年未満の契約期間も可能です。

3.賃借料(家賃)の増額、減額を特約で定めることが可能。

契約内容に賃借料(家賃)の額の自動増減に関する定めがある場合は、無条件に有効です。

4.借主からの中途解約に制限が多い。

契約内容に借主からの中途解約を認める条項がない場合、借主は契約を中途解約することはできません。

■定期建物賃貸借契約を締結するにあたって

1.契約方法、終了通知が煩雑…

定期建物賃貸借契約は、必ず書面でしなければなりません。また契約書に、「この賃貸借契約は更新がなく、契約期間が満了すると必ず契約が終了してしまうこと」を明記しなければなりません。

また、契約にあたり事前に「この賃貸借契約は更新がなく、契約期間が満了すると必ず契約が終了してしまうこと」と記載された書面を、契約書とは別に借主に対して交付して説明をしなければなりません。

なお、契約後、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対して、契約期間の経過によって契約が終了することを通知しなければなりません。この通知をしないと、契約期間が満了しても、明け渡しを受けられなくなりますので注意が必要です。

2.借主の立場に立った賃貸条件を考える。

借主の立場に立つと、契約期間が満了すると必ず契約が終了し、建物を明け渡さなければならないというのは、かなり不安なものです。

貸主(家主)は、契約期間に制限を設けることと引き換えに、通常の家賃相場より少し低めに賃借料(家賃)を設定したり、契約内容から「借主からの中途解約を認めない」条項を削除したり、借主が借りやすくすることも必要だと思われます。

また、契約終了(期間満了の1年から6か月前)の通知をするときに、貸主に再契約の意思がある場合は「貸主は、新たな契約を締結する意思があります」と伝えることも、借主に安心感を与えるでしょう。

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。
法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。

2016年12月5日(Vol.212)