不動産の重要事項説明の画像

重要事項説明書ってなに?

Q: 不動産売買時に説明される
『重要事項説明書』というのを
最近よく聞きますが、
どのようなものなのでしょか。

 

A:不動産の売買契約、賃貸借契約を行う前に、その対象物件や取引内容についての重要な事項を宅地建物取引業者は説明をしなければならないと宅地建物取引業法で定められています。

<重要事項説明書で確認したいポイント>

①. 物件の基本的確認

②. 法令上の制限

③. インフラの整備

④. その他の制限等

⑤. マンションの場合

⑥. 契約条件等

①.物件の基本的確認

土地の所在地、面積等や登記記録(登記簿)に記載された事項について説明を受けます。土地の面積は公簿(登記記録)面積なのか、実測面積なのか、隣地との境界確定をしているかどうかを確認します。登記記録(登記簿)の登記名義人、差押や抵当権の登記の有無、完全な所有権移転登記が阻害されるような他の登記、仮登記が無いかの確認をします。

②.法令上の制限

都市計画法や建築基準法により建物の建築が制限される内容の説明を受けます。用途地域、建ぺい率、容積率、敷地と道路との関係による制限を確認します。特に接面道路の種類によれば、原則として再建建築が不可になる場合もあり、要注意です。

③.インフラの整備

飲用水、下水、電気、ガス等のインフラの整備状況について説明を受けます。敷地まで引き込まれているのか、整備の予定の有無、整備する場合に何らかの負担金等が必要であるかを確認します。

④.その他の制限等

都市計画法や建築基準法以外の法令に基づく制限の概要の説明を受けます。敷地が海沿いや、急傾斜地の場合「造成宅地防災区域内か否か」、「土砂災害警戒区域内か否か」、「津波災害警戒区域内か否か」等は確認しましょう。

⑤.マンションの場合

敷地の権利関係や建物の利用、管理、修繕に関する説明を受けます。敷地について所有権か借地権か、敷地の持ち分を確認します。管理費や修繕積立金の額、今までの修繕履歴、修繕積立金の残額、管理の委託先、管理費の滞納額等を確認します。

⑥.契約条件等

契約するにあたり、契約条件等の説明を受けます。売買代金、手付金額、売買代金以外に精算授受される固定資産税、管理費、修繕積立金等を確認します。契約を解除した場合の違約金、損害賠償額の取り決めや、手付金や預り金の保全措置について、住宅ローンについての取り決め等を確認します。

以上の説明を受けた後、最終的に購入するかどうかの判断をして売買契約を締結します。

一般の方々ではなかなか理解しにくい内容もありますが、分らないことは納得するまでしっかり説明を受けましょう。

 

売買契約書・領収証ありますか?

Q: 「親しい親戚の人が住んでいた家を買ったのですが、
特に『売買契約書』は交わしていません。

しっかり所有権移転登記もしました。
何か今後、問題になりますか。」

 

A:不動産に限らず売買契約を成立させるためには、特に「売買契約書」を作成する必要はありません。財産、物品を引渡し、代金を支払えば、口頭でも売買契約は成立します。

ただし、不動産売買の場合、宅地建物取引業者(プロ)が売主の場合は必ず「売買契約書」を作成しなければなりませんし、宅地建物取引業者が仲介する場合も「売買契約書」を作成しなければならないことが宅地建物取引業法という法律で定められています。

「売買契約書」は、後々トラブルにならないように、売買物件の特定、売買価格、取引方法、取引時期、契約解除の方法、トラブルになりそうな事項に関する取り決め等を契約書に記載して取引を円滑に進めるため作成します。

・購入時

信頼できる親しい友人同士や親せき、親子間で直接売買する場合などでは、売買契約書は作成せず、売買代金も、現金で授受したり、相手の銀行口座への振り込みとし、「振込書の控」だけで、「領収証」も授受しないケースが多いと思われます。所有権移転登記は司法書士にお願いして自分の名義にし、登記識別情報(権利証)も所有していれば基本的には何も問題はないと思います。

・売却時

何年かしてその不動産を売った時、個人の場合、売買の「課税譲渡所得金額」(譲渡益)に対して所得税と住民税がかかります。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

譲渡価格:売却した価格

取得費:購入した価格、購入時の仲介手数料、登記費用、購入時の諸経費等

譲渡費用:売却時の仲介手数料、売却時の抵当権等の抹消登記費用、売却時の諸経費等

特別控除:居住用財産を売却した場合の3000万円控除等、特別な控除額

取得費中の購入した不動産価格が不明な場合(確認できない場合)は、譲渡価格(売却価格)の5%となります。当然、上記の費用等については「売買契約書」や「領収証」の提出確認が必要になります。

・「売買契約書」と「領収証」

「領収証」は、買主が売主から不動産を取得した証拠となる不動産取引における一番大事な書類です。「登記識別情報」(権利証)や「売買契約書」よりも大事です。「売買契約書」は、契約してもその後に契約解除になることもあります。「登記識別情報」(権利証)は紛失しても登記は出来るので、売買は出来ます。

「領収証」は本来再発行しません。「領収証」の但し書きには売買物件の所在地等の表示を記載します。税務署はこれらの「領収証」がないと取得価格の金額を原則認めません。また、「振込書の控」は「領収証」とは認められません。

「売買契約書」や「領収証」の作成の手間や、それに貼付する「収入印紙」の費用を惜しんだりすることが、後々、多額の譲渡税を支払うことになりかねません。もちろん、自分の所有不動産の管理のためにも、「売買契約書」や「領収証」は必ず作成、授受して保管しましょう。

あなたの資産を守るのは、あなた自身です。

不動産に関するご相談も無料で承りますので、お問い合わせフォームよりご連絡下さい。

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。 法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。

2015年3月2日 (Vol.80)、2015年5月7日(Vol.98)