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生命保険は銀行融資に有利になる?

Q: 生命保険は銀行融資に有利になると聞きました。

法人で加入している生命保険について、内容によっては銀行融資を受ける際の査定に有利になる事があると聞きました。

本当に有利になるのでしょうか?実際のところはどうでしょうか?

 

A: 有利になるケースもあるようです。

生命保険は、一定のルールに基づいて経費として処理が出来ます。この経費として処理ができる生命保険のうち、解約した場合に返戻金がある生命保険については、金融機関によっては自己資本として評価をするケースがある様です。

具体的に説明をしますと、経費として処理をするという事は、生命保険契約に積立られている資金は決算書の貸借対照表の中にはどこにも記載がありません。支払う保険料のうち一部を資産計上する生命保険であれば、貸借対照表の資産の部に「前払保険料」または「保険料積立金」という科目で記載されています。

しかし、生命保険契約によっては解約時に多額の返戻金が発生する商品もあります。なかにはこの「前払保険料」または「保険積立金」として記載がされている金額よりも多く戻ってくる保険契約もあります。

この場合、解約した際に戻ってくる返戻金と資産計上されている金額との差額は「含み益」として帳簿外に積立されている事になります。この事実を理解していない銀行や銀行員が多くいるために、銀行へ融資の依頼をする際に提出する資料の中に、現時点での資産計上額・解約返戻金額を一覧にした資料を添付すれば実情を理解して貰いやすくなります。

この差額分は実際に解約した場合には、法人にて益金として課税対象になりますが、課税後に残った金額は利益剰余金と同じ性質をもちますので差額分から納税額を差し引いた金額を、実現していない未処分利益として考慮して融資判定を行う事が出来る銀行もあるようです。

まずは、現在加入されている生命保険契約をすべて確認して頂き、帳簿上の金額よりも多く返ってくる契約がないかどうか?をチェックされてみてはどうでしょうか?現在の保険契約の棚卸ならびに適正チェックにつきましては、無料で行いますのでお気軽にご相談下さい。

※必ずしも有利な融資条件が引き出せる事をお約束するものではありませんのでご注意下さい。

 

融資を断られました・・・

Q:違反建築物、既存不適格建物って何?

大変気に入った中古マンションがあったので、購入の申し込みをし、住宅ローンを申し込みました。

すると、このマンションには住宅ローン融資はできないと言われました。なぜでしょうか?

不動産のプロが回答します。

 

A: そのマンションは違反建築物か既存不適格建築物である可能性が高いですね。

建物を建築する場合、建築基準法に基づいて設計、施工されます。建築基準法は昭和25年に制定されて以降、度々改正されています。大きな火災、災害、地震等がある度に、構造や耐震、防火に関する基準が厳しくなります。建築確認申請をして建築が認められ、建築工事が始まり、建物竣工後建築確認申請通りの建物が建っているかどうかの検査を受けて初めて利用できます。

違反建築物とは、竣工後の建物が建築確認申請通りに建っていない建物です。容積率(建物規模)が申請以上になっているものや、駐車場を居住室や店舗に改造したもの等で、建築主は違反事実を知っているケースがほとんどです。分譲マンション等では少ないですが、建物竣工後にマンションの敷地の一部を売却したりするケース等も稀に見受けられます。このような場合、通常、住宅ローンは付かないです。

既存不適格建物は、建築当時は建築基準法を順守して建物を建築し利用していたものが、その後、建築基準法等の法律、法令、条例等が厳しくなり、現在の規制では同じ規模の建物は建てられないと言う不適格建物です。厳密にいうと違反建築物とは別です。住宅ローンが付くかどうかは、不適格の部分と内容によるケースバイケースです。

違反建築物、既存不適格建物ともに、注意すべきことは、地震や災害が起こったり、建物の耐用年数が過ぎ建て替える時に、現在建っている建物と同じ規模の建物は建たないということです。

たとえば1部屋60㎡の広さのマンションを建て替えると、1部屋20㎡の広さの部屋にしか建て替えられないというケースも出てきます。阪神大震災後でも、このことで建て替えを断念し大規模修繕で済ませたマンションが数多くあります。

最近では、京都市内の高層マンションが、それまで15階建て程度の高さのマンションが建築することが可能だったのですが、2007年に京都市の景観条例が改正され、11階程度の高さしか建てられなくなりました。そのおかげで、10階以上の高層階の中古マンションンの価格が上昇しました。これからその高さのマンションは建つことはないとの希少価値からだと思います。ただし、何かあって建て替える時には、もうその高さに住むことはできません。

このように、特に中古マンションを買われるときは、その建物が違反建築物か、既存不適格建物かよく調べる必要があります。それは、あなたの資産の将来価値(売る時の価格)を決めることにもなります。

不動産に関するご質問やご相談も専門家をご紹介して対応いたします!

 

銀行融資を受ける前に検討すべき事

Q:弊社ではこの先、資金繰りが厳しくなる事が予想されています。

そのために銀行融資を検討していますが、銀行融資を受けたところでその場しのぎにしかならない事はよくわかっています。

銀行融資を受けるよりも資金繰りを改善させるために何をすべきか?教えて頂けませんか?

 

A:銀行融資による資金調達はあくまでも緊急避難的な処置であり、根本的な解決にはつながりません。銀行融資を受ける前に検討すべき項目を優先順位の高いものから順番に解説します。

1) 債権回収の徹底

販売した商品・製品・サービスに対して、きちんと請求書が出せているのか?そして期日通りにきちんと回収出来ているのか?漏れはないのか?をチェックする必要があります。

中小企業における回収率の平均は90%〜95%と言われています。という事は、売上の5%〜10%程度は回収出来ていない現金があるという事になりますので、まずは自社の中で、すべての請求が正しく行われているのか?そしてすべてキチンと支払われているのか?長期未回収債権が残っていないかどうかをチェックし、回収に全力を注ぎましょう。

2) 在庫、仕掛品の圧縮

在庫量が適正な金額になっていないか?過剰な在庫量になっていないか?売れ筋商品から外れてしまって長い間放置されている在庫はないかどうかチェックします。在庫量を適正な量に減らす事で、資金繰りは劇的に改善します。

3)長期工事物件の資金交渉

仕事の受注から納品・決済完了までの期間が非常に長い期間になるものがないかどうかチェックします。特に建設関連の仕事の場合、仕事を受注してから決済されるまでの期間が非常に長くなると、その間も人件費等の諸経費は発生するので、資金繰りを圧迫する要因となります。そのために決済までの期間が非常に長い仕事を受注する場合には、一部決済の前倒しが出来ないかどうか?を発注者と相談をする事で、資金繰りが改善出来るケースもあります。

4)買入債務の支払方法変更

仕入先への支払い条件をこちらで勝手に変更する事は出来ません。ですが、取引先への支払い条件を変更(支払日を遅らせる)する事が出来れば資金繰りに好影響を与えます。ずっと変更をして欲しいと申し入れをしても相手側に了承してもらいにくいですが、当方の資金繰りが改善するまでの期間限定を条件にして、交渉が出来る余地のある先には、支払条件の変更を相談されてみてはいかがでしょうか?

5)制度融資の導入(長期安定資金の導入)

都道府県・市町村が実行している制度融資を受ける事が出来ないかどうか?適用出来るものがあるかどうかを検討します。一般的には市中金融機関より金利が安いケースが多いので、銀行融資の前に公的融資制度を調べてみてください。

6)商業手形の割引実施

受取手形がある場合には、手形の割引によって資金化を早めて資金繰りに活用出来ないかどうかを検討します。

7)銀行より運転資金借入

上記(1)~(6)の手段を最大限実施し、それでも足りない場合に初めて銀行からの資金調達を検討します。適正な経営をしていれば、上記1)~6)までの努力で資金は充足できたはずであり、銀行より運転資金借り入れを行う必要がなかったはずであると考えられますので、銀行融資は最後の最後の検討となります。

いかがでしょうか?自社の資金繰り改善に上記1)から6)までを是非とも取り組んでみてください。なかなか自社で取り組みにくいという事であれば、専門のコンサルタントをご紹介いたしますので、お気軽にご相談ください。

 

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。
法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。

2014年7月3日(Vol.22)、2014年9月11日(Vol.39)、2015年8月27日(Vol.128)