相続(争族)と不動産の画像

相続時に助かる不動産とは

Q: 今年の1月から相続税法が改正され、ごく普通のサラリーマンでも相続税が課税される可能性が出てきたと聞きました。

何か対策をしておいた方が良いのでしょうか?

 

A:相続税法が改正され、平成27年1月1日以後の相続から適用されるようになりました。

相続税の基礎控除額が従来の6割に縮小されました。

改正前:5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

改正後:3,000万円+  600万円×法定相続人の数

例えば、夫婦と子供2人の家族で世帯主が亡くなった場合、基礎控除額が8,000万円から4,800万円に縮小されました。改正前は、相続税の申告割合は4%(100人亡くなると4人)程度でした。しかしこの改正により、6%程度に上昇すると言われています。特に大都市圏では影響が大きく、「一戸建の家を持っていると相続税がかかる」と言われるほどです。

普通のサラリーマンの場合でも、住宅ローンを払い終えており退職金や現預金、生命保険などの金融資産は2,000万円から3,000万円は保有しているものと思われます。すなわち、一般的に自宅の相続税評価額が2,000万円から2,500万円を超えている場

合、相続税の申告が必要になるかもしれません。

・相続税評価額が高い不動産

相続税評価額は路線価を基準に計算でき、都市中心部の路線価が高いのはもちろんですが、郊外の地域で名の通った住宅地なら、路線価が1坪あたり50万円以上する所は、多くあります。東京では山手線の内側と郊外沿線駅から徒歩圏内、大阪では環状線の内側と北摂、阪神間の沿線駅から徒歩圏内は路線価が高いです。

一戸建で土地面積が30坪、40坪以上なら、土地の評価額が2,000万円前後になります。さらに、建物は、固定資産評価額なので築年数が古い場合でも数百万円になり、土地建物で相続税評価額が2,500万円を超えてしまう場合が多いと思います。

・マンションの場合

マンションの場合は、土地面積は各部屋の床面積による持ち分割合なので、実際の土地面積は3~10坪程度です。建物も中古マンションなら鉄筋コンクリート造であっても、さほど高くはないので、床面積70㎡~80㎡程度のファミリータイプのマンションなら土地建物の相続税評価額が2,500万円を超えることは稀です。

<相続税対策>

・自分の住まいの場合、子供が成人して独立している場合は、夫婦2人住まい用の小さな住宅に買い替える。子供が同居する場合には、増改築と同時に子供の名義に変える(贈与や売買等の手法を使って)。

・売りたくない場合、空き家にせず貸家にする。他人に家を貸している場合、相続税評価額は「貸家建付地」の評価となり、自分が住んでいる場合(空き家の場合も同じ)より、60%から70%程度に評価が下がります。

・自宅と共に現預金も多額にあり大幅な相続対策をしたい場合には、都心部の高層マンションの最高層部の部屋に買い替えることも一手です。マンションの評価額は、各部屋の床面積による土地の持ち分と、建物部分の評価額で決まります。基本的には低層階も高層階も㎡当たりの相続税評価額は同じです。しかし、分譲価格は高層階、特に最上階の南向きの部屋などは、億ションと呼ばれ低層階とは分譲価格の㎡当たりの価格は2倍から3倍以上違います。また中古価格が新規分譲価格を大幅に上回るマンションもあります。相続対策には絶好な不動産です。

不動産に関するご相談・相続税試算など、何かご不明点等がございましたら弊社までお問い合わせください。提携の専門家をご紹介いたします。

 

不動産の相続対策は?

そろそろ父親も高齢になり、相続対策を考える必要があるのですが、不動産の相続対策を考えています。

どうすればいいのでしょうか。

 

A:相続対策は、生前に完璧にしていても、毎年のように相続税制や所得税制は改正されることが多く、相続発生時には特例や減免措置などが使えなくなっている場合もあります。

そこで、相続発生までに1年以上ある場合と、相続が発生して申告期限までの2パターンについて、対策をしてみましょう。

<相続発生までに1年以上ある場合の、不動産関連の相続対策>

1.遊んでいる広い土地があれば、有効利用して建物を建てる。

自宅の敷地が広くて遊んでいる部分が多い土地などは、相続が発生した時、相続財産のうち自宅の評価が占める割合が大きいと、複数の相続人との共有は出来にくく売却することになる場合もあります。その場合には、小規模宅地の特例も使うことができず、相続税が高くなり、また、売却した場合、売却利益が発生すれば、所得税もかかってしまいます。

◯相続対策

自宅の建物を取り壊し、父親の名義で金融機関から借り入れをし、賃貸建物を建築します。また、最上階には父が住むことで、従来からの生活が守られ住み続けることもできます。

◯効果

・小規模宅地の特例が、建物の面積で按分して併用で使うことができます。

・他人に賃貸すると、その部分の建物と土地の相続税評価が低くなります。

・銀行の返済額を上回る賃貸収入があれば、相続税の納税資金になります。

賃貸ビルを建てるときには、建物を一棟で登記するのではなく、土地を敷地権として区分所有の登記をしておきます。各階、各部屋で区分しておけば、父親が住んでいた最上階の部屋は、同居していた長男が相続し、残りの部分については、各相続人で話し合って、分割して相続すれば良いのです。そのようにすれば、長男は小規模宅地の特例が使え、またその他の相続人も貸宅地として評価され、相続税対策になります。また、相続税の納税資金が足りない場合は、一部分を第三者に売却することも出来ます。

◯注意点

・賃貸計画の事業計画を見誤ると、事業収支がマイナスとなり金融機関への借入金の返済ができなくなることがあります。

・相続まで長期にわたると、相続時の税制改正により、節税にならない場合があります。

・相続まで長期にわたると、金融機関からの借入金が賃貸収入で全額返済されてしまい、負債財産が無くなり節税効果がなくなってしまうことがあります。

節税対策で、賃貸建物を建てることは間違いではありませんが、ハウスメーカや建築会社の事業計画を丸のみせず、他人の失敗事例や、税理士などの意見をよく聞いて判断することです。

不動産に関する相続対策については、各種専門家をご紹介できます。まずが一度、ご相談ください。

 

※この記事は過去にメルマガで配信した内容です。 法改正等により、現状とは異なっている部分がある可能性がありますことをご了承ください。
2015年9月3日(Vol.130)、2015年12月3日(Vol.153)